Reelle utbedringer: 133 000–395 500 kr (E) med mye egeninnsats, ikke full oppussing. Kritisk del: 35 500–129 500 kr (E). Største poster: oljetanken og badet i 2. etasje. Øvre grense er ikke garantert.
Støy er det største spørsmålet for deg: kommuneplanen kaller området «byggeområde for bolig/støysone», og takstmannen skriver at boligen ligger nær jernbanen, «noe som fører med seg støy». Kartet viser jernbanen rett nord for tomten.
Mange TG3 fordi huset er gammelt (1963): oljetank, bad oppe, vann- og avløpsrør, bereder, ytterdører og kjøkken. I tillegg fukt i kjelleren og ingen ferdigattest.
Selgerne har ikke bodd i huset på ca. 40 år og kjenner det bare delvis. Egenerklæringen er derfor svak, og noen svar spriker med takstrapporten.
Totalpris 3 270 840 kr. Det er 929 160 kr under finansieringsbeviset på 4 200 000 kr. Huset har én boenhet og ingen utleiedel.
Kritisk
35 500–129 500 kr (E)
Innen 1–3 år
94 000–253 000 kr (E)
Bør gjøres
3 500–13 000 kr (E)
Totalt prioritert
133 000–395 500 kr (E)
Forbehold – les først
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte dører, vinduer og materialer brukes når de passer. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, stillas og fallsikring kan øke summen.
El gjøres av registrert elektroforetak. Rørlegger gjør nye tilkoblinger. Membran på bad settes til våtromsfagkyndig. Oljetanken saneres av godkjent firma. Ingeniør hvis forstøtningsmurer eller bærende deler må utbedres. Tak bare med forsvarlig fallsikring.
Ingen ferdigattest: kjøper tar risikoen for pålegg, blant annet for kjellerstuen og oljetanken.
«Kritisk» betyr før innflytting eller neste vinter – ikke at huset er ubeboelig.
Ikke kontakt megler via denne siden. Privat arbeidsdokument. Siden er noindex og skal ikke deles bredt uten Oles OK.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti eller lovlighetsattest. Be fagfolk kontrollere el, rør, våtrom, oljetank, fukt i kjeller og murer; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
OmkostningerDokumentavgift 2,5 % = 79 750 kr + tinglysing skjøte 545 + pantedokument 545. Pantattest er ikke oppført.
FellesgjeldIngen oppgitt – selveiet enebolig
ValgfrittBoligkjøperforsikring 16 400–19 200 kr (ikke med i totalpris)
Takstmannens markedsverdi3 400 000 kr (TR). TR opplyser at eiendommen ble taksert til 3 700 000 kr i 2025, senere 3 350 000 kr uten salg, og så kjøpt ut av arvinger.
ArealBRA-i 178 m²: kjeller 51, 1. etg 84, 2. etg 43 (+20 m² med lav takhøyde). Garasje/bod 31 m². Terrasse ca. 33 m².
Rom4 soverom (1 i 1. etg, 3 i 2. etg), 2 bad, stue, kjøkken, kjellerstue, vaskerom/bod
TomtCa. 2 227 m² eiet: bnr. 77 (1 559,6 m², huset) + bnr. 78 (667,5 m², garasjen) + halvpart i veigrunn bnr. 59. Grensene er «mindre nøyaktige».
FerdigattestNei – verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
Energi / oppvarmingEnergimerke F. Luft-til-luft varmepumpe (2023), vedovn, peis og oljefyr i kjellerstue. Beregnet kWh i energiattesten er ikke lesbar i PDF-en.
Vei / vann / avløpPrivat vei, vedlikeholdes av brukerne. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Fiber er ikke installert (kabel ligger ved tomten).
StatusTil salgs: FINN 480759238 lest 13.11.2026 (sist endret 13.11.2026 kl. 11:57) og eiendomsmegler1.no lest samme dag. SO sist oppdatert 13.11.2026.
Kilder: SO s. 4, 6–8, 12–14, 99–105 (pris, omkostninger, areal, tomt, avgifter, matrikkel); TR s. 5, 8, 24, 27–28 (SO s. 65, 68, 84, 87–88); FINN og eiendomsmegler1.no lest 13.11.2026.
Røde flagg
1. Jernbane og støysone. Kommuneplanen sier «eksisterende byggeområde for bolig/støysone». Takstmannen skriver: «Boligen ligger nær jernbanen noe som fører med seg støy og begrensning for bebyggelse på deler av eiendommen.» En heftelse nevner «jernbanens gjerde», og kartet viser sporet rett nord for tomten. Avstand, antall tog og nattrafikk er ikke oppgitt. Markedsføringen sier «rolige omgivelser». SO s. 13, 17, 98, 106; TR s. 24 (SO s. 84).
2. Nedgravd oljetank. Krav om sanering; takstmannen er usikker på om den er tom, selger sier den ble tømt «for flere år siden». Kjøper tar kostnad og risiko, også for eventuell forurensning. TR s. 21 (SO s. 81); SO s. 12; EE spm. 21.
3. Mye gammelt teknisk. Kobberrør over 33 år, støpejernsavløp, bereder over 20 år, el med skrusikringer uten full dokumentasjon, bad oppe utett. Ingen lekkasje er påvist, men risikoen er høy samlet. TR s. 14–19 (SO s. 74–79).
4. Ingen ferdigattest og uklare tegninger. SO sier kommunen ikke har tegninger og at kjellerstuen (tidligere brenselsrom/s-rom) er ulovlig tatt i bruk – bruksendring er søknadspliktig og dagslyskravet er ikke oppfylt. TR sier derimot at det «foreligger godkjente og byggemeldte tegninger». EE spm. 26 sier «godkjent Ja». Dette spriker. SO s. 8–9, 12; TR s. 5, 27 (SO s. 65, 87); EE spm. 26.
5. Selgere som ikke kjenner huset. Selgerne har ikke bodd der på ca. 40 år og overtok i juli 2025. Årstall spriker (stue påbygget 1975 i SO/TR, «ca. 1979» i EE). EE spm. 23 er krysset «Nei», men nevner elektrikerarbeid. SO s. 18; EE (SO s. 51–59).
6. Fukt i kjeller og murer uten vurdering. Drenering fra 1963 er trolig defekt; kjelleren bør ikke innredes slik den er. Forstøtningsmurene er ikke vurdert (TG IU), og ansvaret mot naboene er bare opplyst av eier («ansvarsforholdet ble da forandret»). TR s. 13, 20–21 (SO s. 73, 80–81).
7. Rettigheter over tomten. Naboeiendommen bnr. 60 har veirett over bnr. 77 og 78, og fremtidige fradelte tomter kan kobles på. Gjerdeplikt og en gammel vannledningsrett langs jernbanegjerdet. Et refusjonskrav fra 1979 er «sendt til sletting». Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet. SO s. 14, 16–17.
Hva kostnadene betyr
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte dører, vinduer og materialer brukes når de passer. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, stillas og fallsikring kan øke summen.
Tidspunktene er min prioritering. «Kritisk» betyr før dere flytter inn eller før neste vinter – ikke at huset er ubeboelig.
Kritisk
35 500–129 500 kr (E) · 7 tiltak
Bør fikses før innflytting eller neste vinter. Huset er ikke ubeboelig, men disse punktene er de viktigste.
Nedgravd oljetank må saneres
20 000–80 000 kr (E)
Det ligger en nedgravd oljetank på nordsiden av huset, over kjellerdøren. Alder og materiale er ukjent. Takstmannen skriver at det er krav om sanering, og at det er usikkert om tanken er tom. Selger skriver at den «for flere år siden» ble tømt. Kjøper tar kostnaden og risikoen.
Tiltak: Få et godkjent saneringsfirma til å tømme, rense og fjerne eller fylle tanken og levere dokumentasjon til kommunen. Ta oljefyren i kjellerstuen ut av bruk samtidig.
HO-K1TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Ikke DIY. Finner de lekkasje eller forurenset jord, blir det mye dyrere – det er ikke priset. Kommunen kan pålegge fjerning (SO s. 12).
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 21 / SO s. 81; SO: s. 12; EE: spm. 21 (SO s. 51–59)
Fagfolk: Godkjent saneringsfirma for oljetanker
El-anlegget må kontrolleres
3 000–8 000 kr (E)
Gammelt anlegg med skrusikringer. Det mangler samsvarserklæring (papir fra elektriker) for arbeid på bad og soverom. Ifølge eier ble det kontrollert i 2023 og alle avvik lukket, men takstmannen sier oppgradering må påregnes.
Tiltak: Bestill full el-kontroll fra registrert elektroforetak før innflytting, og få rapporten fra 2023.
HO-K2TG2 + HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Bare kontrollen er priset. Nytt sikringsskap eller annet som kontrollen finner, kommer i tillegg (se bevisst utelatt).
Kilde: TR: s. 19 og 22 / SO s. 79 og 82
Fagfolk: Registrert elektroforetak
Pipe og ildsteder sjekkes før dere fyrer
1 500–5 000 kr (E)
Pipe, vedovn i stuen og peis i kjellerstuen er slitt. Innsiden av pipen er ikke vurdert.
Tiltak: La feier eller murer sjekke pipen innvendig før første fyring.
HO-K3TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Feiing og tilsyn er en del av de kommunale avgiftene (SO s. 99), men en grundig sjekk av gammel pipe kan koste ekstra. Reparasjon av pipen er ikke priset.
Kilde: TR: s. 12–13 / SO s. 72–73
Fagfolk: Feier / murer
Snøfangere mangler
5 000–15 000 kr (E)
Det er ikke snøfangere på taket. Takstmannen sier det er krav ut fra takvinkel og taktekking. Snø og is kan rase ned på folk.
Tiltak: Monter snøfangere tilpasset taket over inngang, trapper og der folk går.
HO-K4TG2 + HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: DIY bare med forsvarlig fallsikring. Nye festebraketter må passe takplatene.
Kilde: TR: s. 8–9 og 22 / SO s. 68–69 og 82
Egeninnsats / brukt der det passer
For lavt rekkverk på balkong og terrasse
4 000–15 000 kr (E)
Rekkverket er lavere enn dagens krav på 100 cm. Fallfare.
Tiltak: Hev rekkverket til minst 100 cm (bygg på med trelast, gjerne brukt).
HO-K5TG2 + HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Lengden på rekkverkene er ikke oppgitt.
Kilde: TR: s. 7 og 11 / SO s. 67 og 71
Egeninnsats / brukt der det passer
Ingen rekkverk på kjellertrappen
1 000–4 000 kr (E)
Trappen ned til kjelleren har ikke rekkverk og er slitt.
Tiltak: Monter håndløper og rekkverk.
HO-K6TG2 + HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Kilde: TR: s. 13 og 22 / SO s. 73 og 82
Egeninnsats / brukt der det passer
Radon er ikke målt
1 000–2 500 kr (E)
Radon (usynlig gass fra grunnen) er aldri målt, og huset har ingen radonsperre. Området er ifølge takstmannen et område med lite eller ingen radon.
Tiltak: Mål radon med langtidsmåling (minst to måneder i vinterhalvåret) i kjeller og 1. etasje.
HO-K7HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Lav risiko etter kartet, men billig å vite. Tiltak er ikke priset.
Kilde: TR: s. 12 og 22 / SO s. 72 og 82; SO: s. 13
Egeninnsats / brukt der det passer
Innen 1–3 år
94 000–253 000 kr (E) · 7 tiltak
Ikke nødvendigvis akutt, men bør planlegges snart så skadene ikke vokser. Fremskynd hvis fukt eller råte blir verre.
Badet i 2. etasje må totalrenoveres
60 000–130 000 kr (E)
Gammelt bad med badekar. Belegget på gulvet har skader og er utett, og takstmannen skriver at badet må totalrenoveres. Høy risiko for lekkasje til konstruksjonen under.
Tiltak: Bruk badet i 1. etasje (2016–17) og ikke bruk badekaret oppe. Renover: riv, nytt sluk og membran (vanntett lag), nye plater/flis, brukt servant/toalett der det passer.
HO-I1TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Ikke Kritisk fordi huset har et nyere bad i 1. etasje. Brukes badet oppe, blir det Kritisk. Badets størrelse er ikke oppgitt.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Gamle rør: film avløpet og bytt rørene til badet oppe
10 000–40 000 kr (E)
Vannrørene er kobber eldre enn 33 år, og avløpet er delvis støpejern fra før 1990. Begge har TG3 fordi de er gamle («usikker fremtidig funksjon»), ikke fordi det er funnet lekkasje. Selger skriver at det kom nye vann- og avløpsrør til boligen ca. 2017 – trolig ledningen ute, det er uklart.
Tiltak: Få rørlegger til å filme avløpet, og bytt vann- og avløpsrør som går til badet i 2. etasje når det renoveres.
HO-I2TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: TR gir 20 000–100 000 kr både for vannrør og for avløp. Fullt rørbytte i hele huset er ikke priset; det avhenger av rørfilmingen.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 17–18 / SO s. 77–78; EE: spm. 15–16 (SO s. 51–59)
Fagfolk: Rørlegger
Varmtvannsberederen er over 20 år
6 000–15 000 kr (E)
Bereder på ca. 120 liter, over 20 år. Den fungerer, men kan plutselig lekke.
Tiltak: Bytt bereder (gjerne med lekkasjestopp) før den svikter.
HO-I3TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Takstmannens intervall (TR): Under 20 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 19 / SO s. 79
Fagfolk: Rørlegger (og elektriker hvis fast tilkoblet)
Hovedinngangsdør og terrassedør må byttes
6 000–20 000 kr (E)
Ytterdørene er slitte. Takstmannen skriver at hovedinngangsdøren og terrassedøren må påregnes skiftet, og at skyvedøren trenger vedlikehold.
Tiltak: Bytt de to dørene (brukte dører i riktig mål går fint) og vedlikehold skyvedøren.
HO-I4TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Råte i karm eller vegg rundt dørene gjør det dyrere.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 10–11 / SO s. 70–71
Egeninnsats / brukt der det passer
Dårlig lufting på loftet
2 000–8 000 kr (E)
Isolasjonen ligger klemt mot undertaket, så loftet luftes dårlig. Undertaket har misfarging, trolig fra kondens. Ingen skade er funnet ennå.
Tiltak: Trekk isolasjonen ned så det blir minst 5 cm luft, og åpne lufteveier ved takfoten.
HO-I5TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Forutsetter at det går an å komme til på kryploftet.
Kilde: TR: s. 9 / SO s. 69
Egeninnsats / brukt der det passer
Råte i kledningen på vestveggen
5 000–20 000 kr (E)
Kledningen mot vest (mot gårdsrommet) har fukt- og råteskader. Resten er i forholdsvis god stand.
Tiltak: Bytt de råtne bordene og mal.
HO-I6TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Mengden er ikke målt.
Kilde: TR: s. 9–10 / SO s. 69–70
Egeninnsats / brukt der det passer
Punkterte vinduer og litt råte
5 000–20 000 kr (E)
Noen vinduer har punktert glass (dugg mellom glassene) og noe råte. Vinduene har ulik alder.
Tiltak: Bytt punkterte glass eller vinduer (brukte der mål passer) og reparer råte.
HO-I7TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Antall punkterte vinduer er ikke oppgitt.
Kilde: TR: s. 10 / SO s. 70
Egeninnsats / brukt der det passer
Bør gjøres
3 500–13 000 kr (E) · 3 tiltak
Mindre ting som er greie å ta når dere først er i gang. Lav kostnad, god orden.
Fuktkontroll i kjelleren
2 000–5 000 kr (E)
Salt, kalk og fuktflekker på grunnmuren innvendig. Takstmannen mener dreneringen fra 1963 og/eller fuktsikringen er defekt, og at kjelleren ikke bør innredes i dagens tilstand.
Tiltak: Sett inn avfukter og fuktmåler, hold kjellerstuen tørr og følg med over en vinter.
HO-B1TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Ny drenering er ikke priset (se bevisst utelatt). TR: «Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.»
Kilde: TR: s. 13 og 20 / SO s. 73 og 80
Egeninnsats / brukt der det passer
Rust på pipehatt og gamle takrenner
1 000–5 000 kr (E)
Pipehatten er rusten, og takrennene i plast er slitt.
Tiltak: Rustbehandle eller bytt pipehatten; skift ødelagte rennedeler.
HO-B2TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Arbeid på tak krever fallsikring.
Kilde: TR: s. 8–9 / SO s. 68–69
Egeninnsats / brukt der det passer
Slitt sinkbeslag på balkongrekkverket
500–3 000 kr (E)
Beslaget på toppen av rekkverket på balkongen i 2. etasje er slitt.
Tiltak: Bytt beslaget samtidig med at rekkverket heves (HO-K5).
HO-B3TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 11 / SO s. 71
Egeninnsats / brukt der det passer
Sum prioritert
133 000–395 500 kr (E)
Ikke nytt kjøkken, ikke rørbytte i hele huset, ikke ny drenering, ikke nytt tak. Forurensning fra oljetanken, funn etter el- og rørkontroll, radontiltak, lovliggjøring av kjellerstuen og murer er ikke inkludert. Prisene er scenariointervaller – ikke en økonomisk garanti.
Takstmannens TG3-intervaller – separat referanse
Disse er ikke tillegg til DIY-budsjettet, men takstmannens egne sjablongintervaller for fagfolk. Takstmannen har bare gitt kostnadsintervall på TG3-punktene.
Avvik
Takstmann (TR)
Kilde
Ytterdører
20 000 - 100 000 kr
TR s. 11 / SO s. 71
Bad 2. etasje, generelt
100 000 - 200 000 kr
TR s. 14 / SO s. 74
Kjøkken, overflater og innredning
100 000 - 200 000 kr
TR s. 16 / SO s. 76
Innvendige vannledninger
20 000 - 100 000 kr
TR s. 17 / SO s. 77
Innvendige avløpsrør
20 000 - 100 000 kr
TR s. 18 / SO s. 78
Varmtvannsbereder
Under 20 000 kr
TR s. 19 / SO s. 79
Oljetank
20 000 - 100 000 kr
TR s. 21 / SO s. 81
Viktig: Summen av TR-intervallene (280 000–820 000 kr, der bereder «under 20 000» telles som 0–20 000) er ikke et anslag på hva dere vil betale. Kjøkkenet står bare her – det er TG3 på grunn av alder og slitasje, og er ikke priset i budsjettet.
Bevisst utelatt
Bare alder, kosmetikk, ting takstmannen sier ikke trenger tiltak nå, eller ting som ikke kan prises før noe er undersøkt:
Nytt kjøkken – TG3 fordi innredningen er fra byggeåret og slitt, ingen skade (TR 100 000–200 000 kr). Kan brukes som det er
Rørbytte i hele huset – avhenger av rørfilmingen i HO-I2
Ny drenering rundt huset – TR: tidspunktet «vanskelig å si»; redrenering kan ikke utelukkes. Kan bli en stor post
Taktekking over 18 år – alder alene; taket er bare sett fra bakken
Nytt sikringsskap / el-oppgradering – prises etter el-kontrollen (HO-K2)
Sanering av forurenset jord rundt oljetanken – ukjent til tanken er undersøkt
Forstøtningsmurer – ikke undersøkt (TG IU), ansvar mot naboer uavklart
Lovliggjøring av kjellerstuen – søknad, dagslys og fukt; ikke priset
Slitte gulv, vegger, innvendige dører, trapper, utvendig betongtrapp, grunnmurspuss og kjøkkenvifte – slitasje, ingen påvist skade
Dokumentasjon for badet i 1. etasje (TG2) – be om papirer fra Rogstad Bygg; badet fikk ellers TG0–1 på de fleste punkter
Garasjen – ikke tilstandsvurdert, «slitt og preget av alder»
Fiber-tilkobling og energitiltak (energimerke F)
Hva betyr TG-kodene?
TG = tilstandsgrad i tilstandsrapporten. Kort sagt hvor alvorlig et avvik er:
TG0 / TG1
Ingen eller mindre avvik – vanligvis ikke presserende.
TG2
Avvik som bør utbedres. Vanlig på eldre hus, men bør planlegges.
TG3
Stort eller alvorlig avvik – høyere prioritet, ofte mer kostnad eller risiko.
HMS
Helse, miljø og sikkerhet (brann, fall, radon m.m.) – viktig for trygg bruk, også når det ikke er merket TG3.
Kodene (f.eks. HO-K1) er interne referanser til rapportpunktene, ikke TG-verdier. «Membran» = det vanntette laget under flisene på bad. «Drenering» = rør rundt grunnmuren som leder bort vann. «TG IU» = ikke undersøkt. «Sanering» av oljetank = tømme, rense og fjerne eller fylle tanken etter reglene. «Samsvarserklæring» = papir fra elektriker eller rørlegger på at jobben er gjort etter reglene.
Utleie og lyd – slik huset er i dag
Status: «Bolig med én boenhet». Det finnes ingen utleiedel, og EE svarer «Nei» på spørsmål om utleie (SO s. 13; EE spm. 30–31).
Kjellerstuen er ikke godkjent for varig opphold: tidligere brenselsrom/s-rom, bruksendring ikke søkt, dagslyskravet ikke oppfylt, og fukt i muren (SO s. 8–9; TR s. 13, 27).
Etter deres ønske er det ingen seksjon eller kostnader for å lage ny hybel eller leilighet.
Lyd inne
Etasjeskillene er trebjelkelag fra 1963 i et trehus. Tre soverom i 2. etasje ligger over 1. etasje; trinnlyd vil høres.
Soverommet i 1. etasje er laget av en del av stuen og ligger ved stue og terrasse (plantegning SO s. 22, ikke målsikker). Lyd fra stuen når trolig inn.
Det er ikke oppgitt noe om lydisolering. Test på visning.
Støy og nabolag
Jernbane: TR s. 24 (SO s. 84) sier at boligen ligger nær jernbanen med støy. Kommuneplanen kaller området støysone (SO s. 13, 98). Kartet (SO s. 106) viser sporet rett nord for tomten. Avstand i meter, antall tog per døgn og godstog om natten er ikke oppgitt.
SO beskriver «rolige omgivelser» og tog på Jærbanen og Sørlandsbanen fra Egersund stasjon (SO s. 12). Det er markedsføring, ikke en støymåling.
FINNs nabolagsprofil (84 lokalkjente): «Lite trafikk» 86/100, «Veldig trygt» 83/100, naboskap «Høflige» 65/100 (SO s. 48). Den sier ingenting om tog.
Vei: Naboeiendommen bnr. 60 har veirett over tomten, og fremtidige fradelte tomter kan koble seg på (SO s. 16–17). Det kan gi mer trafikk forbi huset.
Naboer: Sleveland (mur nedenfor veien) og Skaara (mur ovenfor, hevet terreng) – ansvaret for murene er bare opplyst av eier, ikke dokumentert (TR s. 21).
EE spm. 34 svarer «Nei» på plagsomme forhold i nabolaget, men selgerne har ikke bodd der på ca. 40 år.
For deg: bli hele visningstimen og lytt etter tog – ute og i soverommene oppe mot nord. Sjekk togtider (også kveld/natt) og gjerne et støykart før dere byr.
Spørsmål til megler – ikke sendt
Disse er forberedt til dere. De er ikke sendt. Ikke kontakt megler fra denne siden.
1.Er oljetanken tømt og rengjort, finnes dokumentasjon, og har kommunen gitt pålegg? (TR s. 21; EE spm. 21)
2.Hvor mange meter er det fra huset til jernbanesporet, og går det godstog om natten? Finnes støykartlegging for eiendommen?
3.TR sier at det finnes godkjente tegninger, SO sier at kommunen ikke har noen. Hva stemmer, og kan dere sende tegningene?
4.Er påbygget av stuen (1975 eller 1979?) godkjent? Hva viser «godkjent Ja» i EE spm. 26 til?
5.Gjelder de nye rørene fra ca. 2017 bare ledningen ute, eller også innvendig? Hvem deler avløpet, og finnes avtale? (EE spm. 15–16)
6.Kan dere sende rapporten fra el-kontrollen i 2023 og samsvarserklæring for bad og soverom?
7.Finnes dokumentasjon fra Rogstad Bygg på membranen i badet i 1. etasje?
8.Hva er avtalt om ansvaret for murene mot Sleveland og Skaara, og finnes det noe skriftlig?
9.Hvor stort er faktisk strømforbruk siste år, og brukes oljefyren?
10.Er refusjonskravet fra 1979 slettet i grunnboken?
11.Hvordan er vedlikehold og brøyting av den private veien ordnet, og hva koster det?
12.Hva koster det å koble til fiber?
På visning: kort sjekkliste
Fellesvisning onsdag 25.11.2026 kl. 16:00–17:00. Ta med plantegningene (SO s. 22, 34, 40).
Tog: bli hele timen, stå ute og i soverommene i 2. etasje. Noter hvor ofte tog passerer og hvordan det høres med vinduer lukket.
Lydtest: én oppe og én nede – gange, tale, musikk. Lytt i soverommet nede.
Kjelleren: fuktlukt, hvite utslag på muren, oljefyr og peis. Se hvor oljetanken ligger (nordsiden, over kjellerdøren).
Loft (hvis luke): misfarget undertak, isolasjon klemt mot taket.
Ute: vestveggen (kledning), punkterte vinduer (dugg mellom glass), rekkverk, snøfangere, murene mot naboene og hvor veien går over tomten.
El vurderes av elektriker – ikke åpne sikringsskapet selv.
Månedlig kostnad – illustrasjon
Forutsetninger, ikke banktilbud: Kjøp til prisantydning 3 190 000 kr, egenkapital 470 000 kr brukt til kjøp og omkostninger, ingen egenkapital igjen til arbeidene. Dokumentavgift 2,5 % (79 750 kr) og 1 090 kr tinglysing som SO; pantattest er ikke oppført. Lånebehov 2 800 840 kr, uten oppussingslån og uten valgfri forsikring.
Post
Per måned
Annuitetslån 2 800 840 kr, 25 år, antatt nominell rente 5,5 %, uten gebyrer
Strøm/nettleie budsjettforutsetning (E); 178 m², energimerke F, varmepumpe og ved; faktisk forbruk ikke oppgitt
2 500–5 000 kr
Husforsikring budsjettforutsetning (E), ikke tilbud
900–1 600 kr
Internett budsjettforutsetning (E); fiber er ikke installert
500–900 kr
Løpende vedlikeholdsbuffer valgt avsetning (E)
2 500–4 500 kr
Sum illustrasjon
ca. 25 700–31 300 kr
Ved 6,5 % rente over 25 år blir lånet ca. 18 911 kr/mnd, ca. 1 711 kr mer. Ved 5,5 % og 30 år ca. 15 903 kr/mnd. Renter, løpetid, gebyrer og bankens vurdering er ukjent. Avdrag er med; rentefradrag er ikke trukket fra. Strøm er usikker fordi faktisk forbruk mangler. Bufferen dekker ikke tiltakslisten. Ingen leieinntekt er regnet inn.
Finansieringsbevis 4 200 000 kr: Totalpris 3 270 840 kr er 929 160 kr under; prisantydningen er 1 010 000 kr under. Ved bud på 4 200 000 kr blir kjøpet inkl. tilsvarende omkostninger 4 306 090 kr, uten reparasjoner – spør banken om beviset dekker omkostningene. Den kritiske delen er 35 500–129 500 kr (E), og hele listen 133 000–395 500 kr (E). Få banken til å skille mellom maksimal budpris, total kjøpesum og reserve til tiltak. Dette er ikke et budråd.
Kilder og forbehold
Filer i /workspace/finn9/: salgsoppgave.pdf (SO, 120 s., lastet ned fra eiendomsmegler1.no 13.11.2026, «sist oppdatert 13.11.2026»), tekstuttrekk pg/SO.txt og OCR av tilstandsrapporten pg/TR.txt. Tilstandsrapporten (TR, 30 s.) ligger i SO s. 61–90: TR s. N = SO s. N+60. Egenerklæringen (EE) er håndskrevet og ligger i SO s. 51–60; den er lest som bilde og vises med spørsmålsnummer. Energiattesten (SO s. 91–93) er skannet og kWh-tallene er ikke lesbare. Kommunale opplysninger og matrikkel SO s. 94–108, heftelser SO s. 16–17 og 109–113. FINN 480759238 lest 13.11.2026. Plantegninger (SO s. 22, 34, 40) er illustrasjoner. Ingen støykart, byggesak eller grunnbok er sjekket utenfor SO, og ingen megler er kontaktet.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti eller lovlighetsattest. Be fagfolk kontrollere el, rør, våtrom, oljetank, fukt i kjeller og murer; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
Strukturert data: rapport.md og items.json · utarbeidet 13. november 2026.